Qué ha pasado
El precio de la vivienda en España ha aumentado más de un 40% desde finales de 2020, superando ampliamente el crecimiento de la inflación general, que se sitúa en torno al 20%, según Libertad Digital. A pesar de este incremento, la construcción de nuevas viviendas sigue estancada, sin alcanzar los niveles previos a la burbuja inmobiliaria.
Este fenómeno se debe a un bloqueo estructural de la oferta, causado principalmente por la regulación urbanística, la baja rentabilidad del sector y el aumento de los costes de construcción. Según el informe del Centro Ruth Richardson de la Universidad de las Hespérides, la rentabilidad media de la construcción en España es negativa, situándose en el percentil 13 de rentabilidad neta.
La escasez artificial de suelo edificable es uno de los principales factores que limitan la construcción. Según el informe, el 95,7% del territorio español está clasificado como suelo no urbanizable, lo que restringe la construcción de nuevas viviendas a solo el 2,1% del territorio en el corto plazo.
Por qué le importa a una constructora
Este contexto afecta directamente a las pequeñas y medianas constructoras, que encuentran cada vez más difícil iniciar nuevos proyectos de vivienda. La limitación de suelo edificable y la baja rentabilidad del sector reducen significativamente las oportunidades de negocio, especialmente en un mercado donde los precios de la vivienda continúan al alza.
Además, el encarecimiento de los costes de construcción, que se han duplicado en términos reales en las últimas dos décadas, añade una presión adicional. Esto se debe en parte a regulaciones como el Código Técnico de la Edificación y los estándares de eficiencia energética, que han elevado los costes estructuralmente.
La consecuencia práctica es un mercado tensionado donde la oferta no puede satisfacer la demanda, lo que podría llevar a un aumento de la exclusión residencial. Las constructoras deben navegar este entorno complicado, buscando formas de mantener la viabilidad de sus proyectos a pesar de las restricciones.
Qué cambia en el día a día de la obra
En el día a día de una obra, la gestión de proyectos se complica debido a las restricciones de suelo y la necesidad de cumplir con normativas cada vez más estrictas. Las constructoras deben dedicar más tiempo y recursos a la planificación y obtención de permisos, lo que puede retrasar el inicio de las obras.
La presión sobre los presupuestos es constante, ya que los costes de materiales y mano de obra siguen en aumento. Esto obliga a las constructoras a ser más precisas en sus mediciones y certificaciones para evitar sobrecostes que puedan comprometer la viabilidad del proyecto.
Quienes primero notan estos cambios son los jefes de obra y los responsables de la planificación, que deben adaptar sus estrategias para cumplir con las regulaciones y optimizar el uso de recursos en un entorno cada vez más desafiante.
Casos concretos
Un caso concreto es el de una constructora que intentó desarrollar un proyecto de viviendas asequibles en una zona con alta demanda. A pesar de contar con un plan sólido, la falta de suelo edificable y los altos costes de construcción hicieron inviable la promoción.
Otras empresas han optado por centrarse en la rehabilitación de edificios existentes, una estrategia que permite sortear algunas de las restricciones del suelo urbanizable. Sin embargo, esto también implica desafíos, como la adaptación a normativas de eficiencia energética que pueden aumentar los costes.
Para que una estrategia funcione, es crucial contar con un equipo que entienda bien las regulaciones y pueda identificar oportunidades de optimización en cada fase del proyecto. La colaboración con expertos en urbanismo y eficiencia energética puede ser clave para el éxito.
Datos y contexto
Según Libertad Digital, el sistema urbanístico español concentra en la Administración el control casi total sobre los derechos de desarrollo del suelo. Esto significa que cualquier cambio en la edificabilidad o uso del suelo requiere largos procesos administrativos, que pueden durar entre 10 y 15 años.
El encaje en la tendencia del sector es claro: la construcción de viviendas nuevas no ha repuntado y sigue en mínimos históricos en términos de viviendas iniciadas por cada 1.000 habitantes. La inversión en vivienda representa solo el 5,6% del PIB, menos de la mitad del máximo alcanzado en 2006.
Sin embargo, los datos no muestran la totalidad del problema. La obsolescencia de los planes urbanísticos y la falta de mano de obra cualificada son otros factores que contribuyen al estancamiento del sector, complicando aún más la situación para las constructoras.
Riesgos y límites
Los costes y plazos son un riesgo constante. La duplicación de los costes de construcción y los largos plazos para obtener permisos pueden hacer que algunos proyectos no sean viables. Las constructoras deben evaluar cuidadosamente los riesgos antes de embarcarse en nuevos desarrollos.
En algunos casos, no compensa iniciar nuevos proyectos debido a la baja rentabilidad del sector. Las constructoras deben considerar si el retorno de la inversión justifica el riesgo y los recursos necesarios para cumplir con las regulaciones.
Los riesgos organizativos también son significativos. La falta de mano de obra cualificada y la necesidad de cumplir con normativas complejas pueden afectar la capacidad de una constructora para completar proyectos a tiempo y dentro del presupuesto.
Qué puede hacer una empresa ahora
Las empresas pueden comenzar por realizar un análisis exhaustivo de la viabilidad de sus proyectos, teniendo en cuenta las restricciones de suelo y los costes de construcción. Es crucial identificar oportunidades de optimización y buscar asesoramiento experto en urbanismo y eficiencia energética.
Los criterios de decisión deben incluir una evaluación de los riesgos y beneficios potenciales, así como la capacidad de la empresa para adaptarse a las regulaciones vigentes. La colaboración con otros actores del sector puede ser una estrategia útil para compartir recursos y conocimientos.
El siguiente paso realista para una constructora es explorar proyectos de rehabilitación y renovación, que pueden ofrecer oportunidades en un mercado restringido por el suelo edificable. Además, participar en pilotos gratuitos con software de gestión de obra, como Bloqbase, puede ayudar a optimizar procesos y mejorar la eficiencia operativa.
Fuentes
Libertad Digital: https://www.libertaddigital.com/libremercado/2026-01-28/asi-frena-el-urbanismo-la-construccion-de-vivienda-el-96-por-ciento-del-suelo-no-es-edificable-en-espana-7350136/