Penalizaciones por retraso: qué comprobar antes de que se activen
La cláusula de penalización por retraso suele fijar un importe por día o por semana de retraso sobre el hito contractual, a veces con un límite máximo acumulado (un porcentaje del importe del contrato). Lo que hay que comprobar con antelación —no cuando el retraso ya es un hecho— es si el hito que dispara la penalización está bien identificado, si existen causas de exención pactadas (fuerza mayor, retraso imputable al cliente o a dirección facultativa) y qué plazo hay para notificar esas causas y así detener el devengo de la penalización.
El riesgo real no es solo la penalización en sí, sino descubrir tarde que el plazo para alegar una causa de exención ya venció. Si el contrato exige notificar la causa de retraso en un plazo determinado desde que se produce, y esa notificación no se hace a tiempo, la penalización puede aplicarse aunque la causa del retraso fuera objetivamente ajena a la constructora.
Garantías: qué tipo, qué importe y cuándo se libera
La garantía de obra puede constituirse como retención de un porcentaje de cada certificación, como aval bancario, o como una combinación de ambas, y su importe y forma deben quedar explícitos en el contrato. Lo que conviene revisar y escalar si no está claro: el hito exacto que libera cada tramo de la garantía (recepción provisional, recepción definitiva, fin del periodo de garantía legal), y si existe algún supuesto en el contrato que permita a la otra parte retener la garantía más allá de esos hitos sin justificación adicional.
Una garantía de obra nueva o de obra de reforma no tiene por qué seguir el mismo esquema en todos los contratos: el periodo de garantía legal aplicable y las garantías contractuales adicionales pactadas pueden solaparse o no, y esa diferencia debe quedar resuelta en el contrato, no asumida por analogía con otra obra anterior.
Seguros de responsabilidad civil: qué cobertura verificar
El contrato suele exigir una póliza de responsabilidad civil vigente con un importe mínimo de cobertura, y a veces exige que el cliente o el promotor figure como asegurado adicional o beneficiario. Verificar esto no es un trámite administrativo: una póliza vencida, con cobertura insuficiente para el alcance real de la obra, o que no cubre el riesgo específico del proyecto (por ejemplo, trabajos en altura, o proximidad a estructuras de terceros) deja expuesta a la constructora exactamente en el momento en que más necesitaría esa cobertura.
La responsabilidad civil en una obra puede repartirse entre varios agentes —contratista, subcontratistas, dirección facultativa—, y el contrato debería dejar claro qué cubre la póliza de cada uno y dónde empieza la responsabilidad de otro agente. Cuando esa delimitación no está clara en el contrato, es exactamente el tipo de asunto que hay que escalar a asesoría jurídica antes de que ocurra un incidente, no después.
Cómo priorizar qué riesgo escalar primero
No todos los riesgos contractuales detectados en un análisis merecen la misma urgencia. Un criterio práctico de priorización cruza dos variables: la proximidad temporal del hecho que activa el riesgo (una penalización que empieza a devengar en dos semanas frente a una garantía que se libera en dos años) y la magnitud del impacto económico potencial si el riesgo se materializa sin haberse gestionado.
Los asuntos que combinan proximidad alta e impacto alto —una fecha de hito próxima con penalización asociada, una póliza a punto de vencer en una obra con riesgo significativo— son los que deben escalarse de inmediato a quien tenga autoridad para decidir, en vez de quedar mezclados en una lista general de pendientes junto a asuntos de menor urgencia.
Cómo apoya Bloqbase la identificación de riesgos contractuales
Bloqbase permite usar el módulo de Análisis de Contrato para señalar dónde están las cláusulas de penalización, garantía y seguro dentro del contrato, y qué fechas o hechos las activan, dentro del contexto documental de la obra.
La herramienta no sustituye la valoración jurídica de estos riesgos ni decide si una cobertura es suficiente: su función es dirigir la revisión humana hacia los asuntos donde todavía existe margen de actuación, para que la decisión de escalar a asesoría jurídica se tome con la información contractual completa y a tiempo.