¿Qué significa BIM?
BIM (Building Information Modeling) es una metodología de trabajo que centraliza toda la información de un edificio -geometría, materiales, costes, plazos- en un modelo digital compartido por todos los agentes del proyecto, en vez de en planos y documentos sueltos y desconectados entre sí.
En obras pequeñas y medianas el valor real de BIM no está en el modelado 3D, sino en que la información deje de vivir en archivos aislados: es la misma idea que persigue centralizar presupuestos, mediciones y certificaciones en un solo sitio.
¿Qué es el libro del edificio?
El libro del edificio es el documento que el promotor debe entregar a los usuarios finales al terminar una obra nueva: recoge los datos técnicos del edificio, los proyectos y certificados, las garantías de los agentes que han intervenido, y las instrucciones de uso y mantenimiento.
Es obligatorio por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) y suele prepararlo la dirección facultativa con la documentación que ha ido generando durante la ejecución -otra razón para tener esa documentación ordenada desde el primer día de obra, no reconstruida al final.
¿Qué es una ITE?
La ITE (Inspección Técnica de Edificios) es una revisión periódica obligatoria del estado de conservación de un edificio -estructura, fachada, cubierta, instalaciones- realizada por un técnico competente, exigida a partir de una determinada antigüedad según el municipio.
El resultado se presenta ante el ayuntamiento correspondiente y puede derivar en la obligación de ejecutar obras de reparación si se detectan deficiencias, con plazos marcados por la propia inspección.
¿En qué se diferencian una constructora y una promotora?
La promotora es quien impulsa y financia el proyecto -compra el suelo, encarga el proyecto, asume el riesgo económico y vende o explota el resultado-. La constructora es la empresa contratada para ejecutar materialmente la obra según ese proyecto.
Una misma empresa puede actuar como promotora y constructora a la vez en proyectos pequeños, pero en obra de cierto tamaño lo habitual es que sean entidades distintas con contrato de obra entre ellas.
¿Qué es el acta de recepción de obra?
El acta de recepción de obra es el documento que formaliza la entrega de la obra terminada por parte del constructor al promotor, firmado por ambas partes -y normalmente también por la dirección facultativa-, dejando constancia de la fecha y del estado en que se recibe.
A partir de esa fecha empiezan a contar los plazos legales de garantía (LOE) y, en la práctica, suele ser también el punto de arranque para certificar el final de obra y liquidar las últimas partidas pendientes.
¿Qué es el estudio de seguridad y salud?
El estudio de seguridad y salud es el documento que el promotor debe encargar antes de empezar la obra en los casos que marca la normativa (presupuesto, duración o número de trabajadores por encima de ciertos umbrales): identifica los riesgos previsibles de la obra concreta y las medidas preventivas para cada fase.
Sobre ese estudio, el contratista principal redacta el plan de seguridad y salud, que adapta esas medidas a su propio método de trabajo y debe aprobar el coordinador de seguridad y salud antes del inicio.
¿Qué es el libro de subcontratación?
El libro de subcontratación es un registro obligatorio (Ley 32/2006) que cada contratista debe llevar en obra, donde queda constancia de todas las empresas subcontratadas, en qué nivel de la cadena, para qué trabajo concreto y durante cuánto tiempo.
Su función es controlar que no se supere el número de niveles de subcontratación permitidos y que cada subcontrata cumple los requisitos legales -es, en el fondo, el mismo problema que resuelve llevar un control claro de compras y proveedores: saber quién ha hecho qué, cuándo y con qué respaldo.
¿Qué es el PEM (presupuesto de ejecución material)?
El PEM es la suma de todos los costes directos e indirectos necesarios para ejecutar materialmente la obra -materiales, mano de obra, maquinaria-, sin incluir todavía los gastos generales de la empresa constructora, su beneficio industrial ni el IVA.
Sobre el PEM se calculan después el presupuesto de contrata (PEM + gastos generales + beneficio industrial) y, en muchos ayuntamientos, el Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), por lo que un PEM mal calculado arrastra el error a todo lo demás.
¿Qué es la dirección facultativa?
La dirección facultativa es el conjunto de técnicos responsables de dirigir y controlar la obra conforme al proyecto y a la normativa: habitualmente el arquitecto (dirección de obra) y el arquitecto técnico o aparejador (dirección de ejecución de obra).
Son quienes certifican el avance de obra, validan las unidades ejecutadas y firman finalmente el certificado de fin de obra -su criterio es, en la práctica, el que decide si una certificación se aprueba o se devuelve para revisión.
¿Qué es un precio contradictorio?
Un precio contradictorio es el precio que se pacta entre la propiedad (o dirección facultativa) y el contratista para una unidad de obra que no estaba prevista en el presupuesto original -por ejemplo, un imprevisto del terreno o un cambio de solución constructiva durante la ejecución.
Al no existir un precio de referencia en el contrato, ambas partes tienen que negociarlo y documentarlo antes de ejecutar esa unidad, para evitar discusiones sobre su importe en la certificación final.
¿Qué es un presupuesto cerrado?
Un presupuesto cerrado (o a precio alzado) es aquel en que el precio total pactado no varía aunque cambien las cantidades reales ejecutadas, salvo por modificaciones expresamente acordadas -a diferencia de un presupuesto por precios unitarios, donde se paga lo que realmente se mide.
Traslada más riesgo al contratista si se equivoca en la medición inicial, por lo que suele exigir un cálculo de partidas especialmente cuidado antes de firmar.
¿Qué es un subcapítulo en un presupuesto?
Un subcapítulo es una subdivisión dentro de un capítulo del presupuesto que agrupa partidas relacionadas entre sí -por ejemplo, dentro del capítulo "Cimentación", subcapítulos como "Excavación" y "Hormigón de limpieza".
Esa jerarquía (capítulo → subcapítulo → partida) es la que permite comparar presupuestos de distintos proveedores de forma ordenada, en vez de partida suelta contra partida suelta.
¿Qué es una partida en un presupuesto de obra?
Una partida es la unidad mínima de un presupuesto de obra: describe un trabajo concreto (por ejemplo, "fábrica de ladrillo cerámico"), con su unidad de medida, su precio unitario y la cantidad medida, de forma que precio unitario × medición = importe de esa partida.
Es también la unidad sobre la que se certifica el avance -por eso una partida mal definida o mal medida arrastra el error a la certificación y, al final, al cobro.
¿Qué es una unidad de obra?
Una unidad de obra es un elemento constructivo completo y medible -m² de solado, m³ de hormigón, ud de puerta instalada- que combina materiales, mano de obra y medios auxiliares necesarios para ejecutarlo, y que sirve de base para definir una partida en el presupuesto.
Su definición precisa (qué incluye y qué no) es lo que evita las discrepancias más habituales entre lo que el cliente cree que ha contratado y lo que el contratista cree que tiene que ejecutar.
¿Qué es el replanteo de una obra?
El replanteo es la operación de trasladar al terreno, con medios topográficos, las medidas y referencias exactas que aparecen en los planos del proyecto -ejes, cotas, límites- antes de empezar a construir, para comprobar que lo proyectado encaja con la realidad física del solar.
El acta de replanteo que se firma al finalizar esta comprobación marca, formalmente, el inicio del plazo de ejecución de la obra.
¿Qué es el avance de obra?
El avance de obra es el porcentaje o estado de ejecución real de los trabajos en un momento dado, comparado con lo que estaba planificado para esa misma fecha -normalmente medido por partidas o por capítulos, no de forma global y aproximada.
Es el dato que permite detectar una desviación de plazo mientras todavía hay margen para corregirla, en vez de descubrirla cuando ya es demasiado tarde para recuperar el retraso.
¿Qué es una certificación de obra?
Una certificación de obra es el documento periódico -normalmente mensual- que valora económicamente el trabajo realmente ejecutado hasta esa fecha, partida por partida, y que sirve de base para que el contratista facture y cobre ese importe.
La certificación acumulada del mes se compara con la del mes anterior: la diferencia es lo que se certifica -y factura- en ese periodo.
¿Qué es una certificación negativa?
Una certificación negativa se produce cuando el importe certificado en un periodo es menor que el ya certificado en el periodo anterior -por ejemplo, tras corregir una medición que se había sobrevalorado-, lo que da como resultado un ajuste a la baja en vez de un importe nuevo a cobrar.
Suele ser señal de que conviene revisar cómo se están tomando las mediciones antes de certificar, no solo corregir el número una vez detectado el error.
¿Qué es el certificado de fin de obra?
El certificado de fin de obra es el documento que firma la dirección facultativa acreditando que la obra ha finalizado y que se ha ejecutado conforme al proyecto (con sus modificaciones autorizadas) y a la normativa aplicable.
Es un requisito habitual para tramitar después la licencia de primera ocupación y para dar de alta los suministros del edificio -sin él, el resto de trámites de cierre quedan bloqueados.
¿Qué es el pliego de condiciones?
El pliego de condiciones es el documento del proyecto que fija las condiciones técnicas, económicas, facultativas y legales bajo las que se debe ejecutar la obra -materiales admitidos, forma de medir y abonar cada unidad, plazos, responsabilidades de cada agente.
Junto con el presupuesto y los planos, forma parte de la documentación contractual: en caso de discrepancia sobre cómo debía ejecutarse algo, es lo primero que se consulta.
Funciones y responsabilidades del jefe de obra
El jefe de obra es el responsable técnico y organizativo de la ejecución diaria de la obra por parte del contratista: coordina cuadrillas y subcontratas, controla plazos y costes, gestiona la seguridad y hace de enlace con la dirección facultativa y con oficina técnica.
Es, en la práctica, quien más tiempo pierde reconstruyendo a mano lo que ya debería estar centralizado -partes de obra, certificaciones, incidencias- entre el móvil, WhatsApp y varias hojas de Excel distintas.
Funciones del coordinador de seguridad y salud en obra
El coordinador de seguridad y salud es el técnico que, durante la ejecución, vigila que se aplican correctamente los principios de seguridad recogidos en el plan de seguridad y salud, coordina las actividades cuando hay varias empresas trabajando a la vez, y organiza el control de accesos a la obra.
Su nombramiento es obligatorio siempre que intervenga más de una empresa o trabajador autónomo en la ejecución, y es distinto del coordinador de seguridad y salud en fase de proyecto, aunque a menudo lo asuma la misma persona.
Diferencia entre aparejador y arquitecto
El arquitecto redacta el proyecto (diseño, distribución, cálculo de estructura en muchos casos) y ejerce la dirección de obra, comprobando que lo que se construye se ajusta a ese proyecto desde el punto de vista del diseño y la normativa urbanística.
El aparejador -hoy titulado como arquitecto técnico o ingeniero de edificación- ejerce la dirección de ejecución de obra: control técnico y económico día a día, mediciones, certificaciones, seguridad en obra y coordinación de los medios de ejecución.
Diferencia entre arquitecto técnico y arquitecto
Es la misma distinción que entre arquitecto y aparejador, con el nombre actualizado: "arquitecto técnico" es la titulación vigente desde que se sustituyó a la antigua "aparejador", y sigue centrada en la ejecución material de la obra, no en el diseño del proyecto.
En la práctica ambas figuras trabajan en equipo dentro de la dirección facultativa, con responsabilidades que se complementan más que se solapan.